Imobiliário europeu em transição: o que esperar da regulação até 2026 (e como se preparar)
O setor imobiliário europeu atravessa um ciclo regulatório decisivo. O foco na descarbonização e na transparência financeira saiu da esfera da intenção para se tornar condição de elegibilidade de ativos, financiamento e produtos de investimento. Entre 2025 e 2026, diretivas como a EPBD, a CSRD, a Taxonomia Europeia e a revisão do SFDR reforçam exigências que impactam promotores, proprietários, investidores e sociedades gestoras.
EPBD: renovação e eficiência com prazos apertados
A revisão da Diretiva de Desempenho Energético dos Edifícios (publicada emmaio de 2024) obriga os Estados-Membros a transpor as novas regras até maio de 2026. Entre as metas, destacam-se: renovar os 16% piores edifícios não residenciais até 2030 (e 26% até 2033); e definir trajetórias nacionais para reduzir o consumo primário dos residenciais em ~16% até 2030 e 20–22% até 2035. A diretiva promove a integração de renováveis e infraestruturas de mobilidade elétrica, quando técnica e economicamente viável.
CSRD: reporte ESG faseado e auditável
A CSRD aplica-se de forma faseada: as primeiras empresas reportam já sobre o exercício de 2024 (publicação em 2025), com alargamento a mais grupos em 2025 e 2026, seguindo os ESRS e com auditoria externa. Mesmo entidades fora do âmbito direto serão pressionadas por investidores e financiadores aapresentar informação ESG consistente.
Taxonomia: simplificação aprovada para aplicação em 2026
A Comissão Europeia adotou, em julho de 2025, um ato delegado de simplificação do reporte da Taxonomia. As alterações aplicam-se a partir de 1 dejaneiro de 2026 (cobrindo o exercício de 2025), após escrutínio do Parlamento e do Conselho. O objetivo é reduzir custos de conformidade e clarificar critérios para atividade “verde” — relevante para fundos e veículos que pretendem qualificar ativos imobiliários como alinhados.
SFDR: de transparência a rotulagem (potencial)
A Comissão lançou, a 2 de maio de 2025, uma Call for Evidence para reformular o SFDR, visando simplificação e possível criação de rótulos claros para produtos sustentáveis (substituindo a lógica dos“artigos 6/8/9”). As propostas estão previstas para final de 2025, com efeitos prováveis em 2026; os supervisores europeus já defenderam uma arquitetura com rótulos “sustainable/transition”. O tom aqui deve ser prudente: trata-se de evolução em consulta, não decisão final.
CBAM: materiais de construção sob novo custo de carbono
O Mecanismo de Ajustamento Carbónico Fronteiriço sai da fase transitória e entra em regime definitivo a 1 de janeiro de 2026. Importações de aço, alumínio e cimento —críticos na construção — passam a exigir compra de certificados CBAM proporcionais às emissões incorporadas, com obrigações operacionais para importadores e cadeia de fornecimento.
Da regulação à ação: como preparar 2026
Até2026 entram em vigor novas regras europeias sobre eficiência dos edifícios,reporte de sustentabilidade, classificação “verde” dos investimentos e carbononos materiais de construção. Para estar preparado, é essencial conhecer odesempenho de cada ativo, definir prioridades de renovação, organizar dadosfiáveis para reporte e avaliar quais os imóveis que cumprem critériossustentáveis. Antecipar estes passos garante acesso a financiamento competitivoe reduz o risco de desvalorização.
O queisto significa, na prática
- Financiamento seletivo: linhas verdes e sustainability-linked favorecem ativos eficientes; ativos “castanhos” encarecem ou perdem acesso.
- Valorização e liquidez: edifícios com fraco desempenho energético ou sem plano de transição desvalorizam e tornam-se menos líquidos; ativos com certificações e métricas ESG robustas mantêm rendas, ocupação e valor.
- Governance e dados: reporting CSRD/ESRS e Taxonomia exigem dados auditáveis ao nível do ativo e do portefólio, com processos de controlo internos.
- Preparação 2026: quem alinhar EPC, plano de renovação, métricas de energia/água e documentação ESG entra em 2026 elegível para capital, transações e integração em produtos rotulados.
Até 2026, a diferença entre ativos preparados e ativos obsoletos torna-se estrutural. A valorização imobiliária já não depende apenas da localização: depende da eficiência, da compliance e da capacidade de reportar com qualidade. Antecipar e executar agora significa proteger capital, reduzir risco e preservar valor num mercado cada vez mais regulado e exigente.
